Opslaan in favorieten
Uitgebreid zoeken
Nederlandse versie: Gratis Adivseurs Usa version: Advisors 4 Free Version française: Conseils Gratuits Versione italiana: consigligratuiti.it Belgische versie: gratisadviseurs.be Versión española : Consejeros Gratis Deutsche Version: Gratis Beraten
U bevindt zich hier:Home » Zakelijk & Financieel » Facilitair
Adverteren op deze site?

Direct vraag stellen?

Stel online je vraag in de rubriek Facilitair en krijg online een antwoord van de specialist in Facilitair

Zelf een vraag over Facilitair? Klik hier.
Meer vragen over Facilitair.

Beheerder worden?

De rubriek Facilitair heeft momenteel nog geen beheerder.

Meld je aan als beheerder voor de rubriek Facilitair Klik hier.

RSS over FacilitairVragen over Facilitair via RSS. Klik hier.
RSS over Facilitair op jouw website?Vragen over Facilitair op jouw website? Klik hier.
Blijf op de hoogte via e-mail over FacilitairVragen over Facilitair via E-mail. Klik hier.

huurprijsherziening van een bedrijfs/kantoorpand

[Gesteld op: 10-07-2007]

Toelichting:
Het betreft hier een bestaand huurcontract dat 20 jaar geleden is afgesloten. In het contract is vastgelegd dat de huurprijs elk jaar volgens de index wordt verhoogd en een maal in de vijf jaar kan worden herzien en conform de op dat moment geldende markprijs worden aangepast. De verhoging volgens de index is jaarlijks doorgevoerd, echter door omstandigheden is de marktprijsherziening na elka vijf jaar nooit toegepast. Nu willen de huurders de prijs aanpassen na 20 jaar. Er is een onafhankelijk expert gevraagd om een taxatie van de huurwaarde te bepalen, en de huurprijs blijkt 40% boven de op dit moment in rekening gebrachte huurprijs te liggen. Mijn vraag aan u is of de prijs nu na twintig jaar aangepast mag worden aan de marktconforme huurprijs of moet er rekening worden gehouden met het feit dat eerder geen gebruik is gemaakt van de periodieke prijsherziening en is de verhoging aan regels gebonden? Is het fair om de huurder een verhoging van 40% te laten betalen? Wat is reeel?
Antwoord:
Geachte heer/mevrouw,

Het is een beetje lastig om u concreet te adviseren, aangezien zaken zoals type pand, bouwjaar, staat van pand, vraag enaanbod in uw omgeving, etc. onbekend zijn. Derhalve een iets algemener antwoord in deze.

In de casus die u voorlegt gaat het niet om wat fair is maar om wat in de huurwet is vastgelegd (e.e.a. is afhankelijk van wat voor soort ruimte dit betreft). De huurwet biedt de verhuurder inderdaad de optie om een marktconforme tarief door te voeren naast de indexering. Dit is eigenlijk tot stand gekomen omdat veel ruimtes inderdaad alleen een cbs indexering kennen waardoor een investeerder/verhuurder niet voldoende rendement haalt. Een verhuurder is over het algemeen niet geïnteresseerd in wat fair is maar wat voor hem in zijn belang is. Daarnaast heeft de verhuurder ook te maken met een verhuurbelang, wil hij de huurder een dergelijke huurverhoging inderdaad geven in een keer aangezien de huurder dan kan overgaan tot het opzeggen van de huurcontract dan zal hij hier meestal niet tot overgaan of een ingroeimodel voor de huur voorstellen (elk jaar een bepaald deel van de gewenst verhoging).

De vraag is hoe de nieuwe huurprijs tot stand gekomen is (40% verhoging) meestal is dit een mix van exploitatielasten, die bepalen de kostprijs en het gewenste rendement (meestal ergens tussen 5 – 8 %). Daarnaast vindt er een toets plaats door de verhuurder wat de huurprijzen van vergelijkbare panden in de omgeving zijn, omdat de verhuurder zich niet uit de markt wil prijzen. Het is zeer ongebruikelijk om zo’n huursverhoging in een keer door te voeren. Feitelijk speelt de verhuurder hier wellicht een blufspel (ik weet niet welke partij het is), en ziet dan waar het schip strand bij de onderhandelingen.

Mijn advies is om in beginsel niet akkoord te gaan met deze verhoging en dat u zelf na gaat wat de huurprijzen voor vergelijkbare panden zijn in een vergelijkbare locatie (kun je zo vinden bij o.a. Jones Lane en DTZ Zadelhoff). Desgewenst kunt u zelf een kwaliteitskeuring van het pand laten uitvoeren. Dus is pand het wel goed onderhouden, zijn er gebreken e.d, Dit zijn allemaal zaken die van invloed zijn op een huurprijs. Vervolgens is ook van belang wat is het huurtermijn van het contract 5+5 of 10+10 of 1 jaar? Hoe korter het termijn van het huurcontract hoe hoger de huurprijs is in verhouding aangezien het risico van de verhuurder ook hoger is en hij zijn rendement wil kunnen behalen.

Mocht u er gezamenlijkniet uitkomen dan is de stap naar het kantongerecht de enige zinnige mogelijkheid. De rechter zal altijd proberen om de partijen eerst door middel van onderhandelingen en bemiddeling het zelf op te laten lossen. Is dat niet mogelijk dan dienen beide partijen hun stukken in met een onderbouwing wat een redelijke huurprijs is (overigens wordt hierbij ook gekeken naar de hoogte van de servicekosten, worden bruto/netto verrekend etc). De rechter gaat altijd uit van redelijkheid en billikheid maar voor de hoogte van de huur zal de huuradviescommissie ingeschakeld worden om een advies te geven, en die feitelijk min of meer hetzelfde als wat ik net beschreven heb zal doen om tot een huurprijs te komen (zeer aardige mensen en het duurt maanden voordat je er iets van hoort en gedurende deze periode mag de huurprijs niet aangepast worden).

Overigens werkt de huurprijsaanpassing clausule naar twee kanten, is de huurprijs onredelijk voor de huurder dan kan die een huurprijs verlaging eisen.

Resumerend, niet akkoord gaan en huiswerk doen of dit redelijk is. Afhankelijk van welke commercieel beheerder/verhuurder/vastgoedbedrijf is, zal er wel of niet hard gespeeld worden. In het algemeen wordt er veel gebluft in de vastgoed wereld en geprobeerd huurders min of meer te pressen in de richting die zij de huurder willen hebben.

Indien u naar aanleiding van dit antwoord dieper op de zaak wilt ingaan sta ik tot uw beschikking. U kunt dan rechtstreeks contact met KisselsManagement opnemen of een vraag stellen via onze website www.kisselsmanagement.nl . Wel dien ik u er op te attenderen dat ik vanwege vakantie tot en met juli (in principe) niet bereikbaar zijn. Vanaf augustus staan wij weer voor u klaar.

met vriendelijke groet
namens KM
JWH Kissels
Beantwoord door:
Gratis Adviseurs
www.gratisadviseurs.nl

Subrubrieken binnen de rubriek Facilitair:
Beveiliging
Catering
Huisvesting
Informatievoorziening
Inkoopadvies
Inrichting
Kantoorbenodigdheden
Parkmanagement
Schoonmaak
Subsidies
Verhuizing


Gerelateerde vragen aan huurprijsherziening van een bedrijfs/kantoorpand :

Eerder stoppen met werken
      [Gesteld in Personeelsmanagement]
2006-09-07 20:20:27
Met terugwerkende kracht indexeren mag dat?
      [Gesteld in Facilitair]
2009-09-03 12:01:44
huurverhoging winkelpand
      [Gesteld in Huurrecht]
2012-07-13 18:24:57
Betaal ik te veel huur voor mijn winkelpand.3jaar
      [Gesteld in Juridisch]
2012-10-03 19:46:38
Markt conforme huurprijs?
      [Gesteld in Contractenrecht]
2012-12-11 14:04:25

Gemiddelde score Facilitair: 0.0 (0x gestemd)

Wat voor cijfer geeft u dit antwoord?

 
10

 
Versturen via e-mail aan vrienden?
 
Uw Naam:
Uw Email:
Naam bekende:
Email bekende:
+ meer vrienden invoeren
 
Message:
Check:
 



Disclaimer | Sitemap | Archief | Links | 100 laatste vragen | Populair archief

Top 3 adviseurs

Uw banner hier?

Concept & Realisatie Webshop+