De verkoop van landbouwgrond is door de landbouwvrijstelling slechts belastingvrij tot aan de WEVAB. Wat is dat en hoe hoog is die van u?
Wat met WEVAB?
Welke waarde? WEVAB is Waarde Economisch Verkeer Agrarische Bestemming. Dat is kort gezegd de agrarische waarde van uw grond ofwel de waarde die een andere agrariër ervoor zou geven. Dat klinkt simpel, maar dat is het niet altijd, getuige de vele meningsverschillen met de fiscus.
Duidelijkheid scheppen. Dit is reden voor de Belastingdienst om wat duidelijkheid te scheppen in een Besluit van 22 juni 2004, nr. CPP2004/ 1010M. In dat Besluit is de volgende definitie gegeven van de WEVAB: ‘de prijs die de meestbiedende agrarische gegadigde na de beste voorbereiding zou betalen, ervan uitgaande dat de grond in het kader van een landbouwbedrijf blijft aangewend, de overige niet-agrarische bestemmingen weggedacht.’
Het gaat er dus om wie de meestbiedende agrarische gegadigde voor de grond kan zijn.
Voorbeeld over verkoop weiland
Stel, u heeft in het verre verleden een weiland in uw bedrijf gekocht voor € 8.000,-. Dat was indertijd de WEVAB. Stel, u verkoopt het weiland nu aan een aangrenzende melkveehouder voor € 45.000,-. Dat is de waarde in het economisch verkeer (WEV) inclusief de verwachtingswaarde (dat de grond in de toekomst misschien een andere waardevollere bestemming krijgt). U maakt dan dus € 37.000,- winst. De prijs die een andere (niet-aangrenzende) melkveehouder bereid is te betalen, bedraagt € 20.000,-, de overige niet-agrarische bestemmingen weggedacht. De koper blijft de grond binnen zijnbedrijf gebruiken als weiland. Er zijn evenwel ook tuinders in de markt die de grond feitelijk willen en kunnen gebruiken als tuinbouwgrond. Door de belangstelling van tuinders ontstaat een prijsverhogend effect. Tuinbouwgrond is immers duurder dan weiland. Een tuinder zou bereid zijn € 40.000,- te betalen. Die tuinder is dan de meestbiedende agrarische gegadigde. De WEVAB bedraagt € 40.000,-. Van uw winst valt dus onder de landbouwvrijstelling € 40.000,- -/- € 8.000,- = € 32.000,-.
Vragen?
Zo’n voorbeeld roept altijd weer andere vragen op. Uit het voorbeeld zou u kunnen opmaken dat bij afwezigheid van de tuinder de (niet-aangrenzende) melkveehouder de meestbiedende agrarische gegadigde zou zijn, zodat de winst slechts tot aan € 20.000,- onder de landbouwvrijstelling zou vallen. Dat is maar zeer de vraag. Het is een algemeen bekend gezegde dat buurmans land maar eenmaal te koop is. Een buurman zal in het algemeen bereid zijn iets meer te betalen voor uw grond dan een niet-buurman, misschien wel een euro per meter meer. Naar onze mening is de WEVAB in dit geval dan ook iets hoger dan € 20.000,-. Maar dit terzijde!
Zelf bestemming wijzigen?
Waar mag u rekening mee houden? Als op uw weiland reeds een bestemming (glas)tuinbouw rust, mag u daar dus rekening mee houden bij het bepalen van de WEVAB. Als die bestemming er nog niet op rust, zou u kunnen overwegen om zelf actie te ondernemen richting uw gemeente om de bestemming van uw grond uit te breiden met de mogelijkheid voor (glas)tuinbouw, en uw grond dan eerst te verkopen.
Waarvoor oppassen? Maar pas op! Indien vast komt te staan dat u de nieuwe bestemming zelf gerealiseerd of teweeggebracht heeft (al is het maar door een verzoek van u of uw makelaar aan de gemeente op een A4’tje), loopt u het risico dat de fiscus met succes stelt dat er sprake is van een zogenaamde ‘interne’ in plaats van een ‘externe waardestijging’. En die is belast!
Er is nu een nieuwe regeling van de Belastingdienst voor hoe u met gebruikmaking van de zgn. ‘landbouwvrijstelling’ grond (deels) onbelast kunt verkopen. Gebruik het voorbeeld uit dit advies voor uw eigen situatie.
