Opslaan in favorieten
Uitgebreid zoeken
Nederlandse versie: Gratis Adivseurs Usa version: Advisors 4 Free Version franšaise: Conseils Gratuits Versione italiana: consigligratuiti.it Belgische versie: gratisadviseurs.be Versiˇn espa˝ola : Consejeros Gratis Deutsche Version: Gratis Beraten
U bevindt zich hier:Home » Zakelijk & Financieel » Zakelijke Dienstverlening
Adverteren op deze site?

Direct vraag stellen?

Stel online je vraag in de rubriek Zakelijke Dienstverlening en krijg online een antwoord van de specialist in Zakelijke Dienstverlening

Zelf een vraag over Zakelijke Dienstverlening? Klik hier.
Meer vragen over Zakelijke Dienstverlening.
De huidige beheerder van de rubriek Zakelijke Dienstverlening:
Naam: A.P.de Ruyter RA
Bedrijf: A+a voor accountancy & advies
Reactiesnelheid: 13 uur
Waardering: 7.3 (van max. 10)
Meer informatie over A.P.de Ruyter RA vind je op de profielpagina.

Beheerder worden?

RSS over Zakelijke DienstverleningVragen over Zakelijke Dienstverlening via RSS. Klik hier.
RSS over Zakelijke Dienstverlening op jouw website?Vragen over Zakelijke Dienstverlening op jouw website? Klik hier.
Blijf op de hoogte via e-mail over Zakelijke DienstverleningVragen over Zakelijke Dienstverlening via E-mail. Klik hier.

Achtergevel onbereikbaar voor onderhoud

[Gesteld op: 19-05-2012]

Toelichting:
Achtergevel dubbelbovenhuis is onbereikbaar voor onderhoud. Onderburen hebben, zo blijkt na jaren, zonder aanvraag bij gemeente een afdak geplaatst begin jaren tachtig.
Voor een luttele drie Ó vier meter meer woongenot van de onderburen, moet het achtergeveldeel van hun boven buren onbereikbaar zijn via een steige, al dertig jaar. Is de gehele tuin aan de achterzijde hun privedeel? Zijn zij niet wettelijk verplicht hun boven buren toegang te verschaffen aan zowel de voor al achterzijde van het gemeenschappelijk pand voor het kunnen plegen van onderhoud?
Indien dat zo is, dan vormt hun afdak toch een obstructie, een hinder voor het woongenot van hun boven buren? Is er geen reglement waarin is opgenomen dat eventuele aanbouw geen hinder mag opleveren wat onderhoud betreft, eventueel hoeveel de onderburen verplicht zijn vrij te houden in hun tuin opdat de gevel onderhouden kan worden?
De achitect heeft rond 1895 een aanvraag ingendiend bijnde gemeente, en toen kwam er geen afdak in voor. Naar mij mening had de aanvraag dan ook afgekeurd geworden daar onderhoud met een steiger onmogelijk is. Wij zijn bovendien niet van plan om voor drie vijfde deel op te moeten draaien voor de bijkomende kosten van een constructie aan steigers, terwijl de achitect destijds van een normale steiger, nu rolsteiger uitging. En potver, de achtergevel maakt ook deel van de buren hun woongenot, want kijken naar achterstallig onderhoud is geen pretje, maar boven buren met lekkages ook niet!


Bedankt
Antwoord:

U heeft 2 uitgebreide vragen achter elkaar gesteld. Het zijn in essentie juridische vragen, en hoewel dat niet mijn deskundigheid is hoop ik u wel op weg te kunnen helpen.

Uw vraag gaat in essentie over het afdakje van de benedenburen die het voor u moeilijker maakt om onderhoud aan uw gevel te plegen. Uit uw vraag begrijp ik verder dat het pand in 1973 is gesplitst, en dat betekent waarschijnlijk dat er toen een vereniging van eigenaren is opgericht die het eigendom heeft van het gehele pand. U bent dan ook geen eigenaar van de bovenwoning, u bent lid van de VVE, en u heeft daarbij het woonrecht van de bovenwoning gekocht.
Alle kosten van bijvoorbeeld onderhoud van het pand moeten dan door de VVE worden betaald, die deze kosten dan weer verdeeld over de leden. U noemt ook dat u voor 3/5 deel aan deze kosten moet bijdragen, dus dat klopt hiermee.

Als indertijd de benedenburen een afdakje hebben laten plaatsen, dan moet dit allereerst zijn goedgekeurd door de VVE, omdat het gebouw eigendom is van de VVE. Zonder deze toestemming had er niet gebouwd mogen worden. Omdat de VVE uit de bewoners van de benedenwoning en de bovenwoning bestaat, en de bewoners van de benedenwoning hier zeker toestemming voor hebben gegeven, is het de vraag of de bewoners van de bovenwoning deze toestemming in het verleden hebben gegeven. Zo ja, dan kunt u hier juridisch niets meer tegen doen.
Voor de bouw is natuurlijk een vergunning nodig, en deze wordt niet geregistreerd bij het kadaster, maar wel bij de gemeente. U kan dus navragen of in het gemeente-archief iets bekend is van een vergunning. Zo niet, dan zou daar wellicht nog eenjuridische mogelijkheid voor u liggen, maar dat is onzeker omdat het lang geleden is.

Wat er wel bij het kadaster ligt zijn de oorspronkelijke tekeningen uit 1895, maar daar heeft u hier niets aan. Het kadaster heeft alleen een registrerende functie om te bepalen waar de erfgrenzen liggen, en alleen als de erfgrenzen worden aangepast wordt dit verwerkt door het kadaster.

Uw vraag of het bestemmingsplan hetzelfde is als de oorspronkelijke bouwtekeningen moet ik ontkennend beantwoorden, want dit heeft niets met elkaar te maken. Het bestemmingsplan wordt door de gemeente om de 10 jaar vastgesteld voor een bepaald gebied, en bevat de functies die in dat gebied mogen worden uitgeoefend. Bijvoorbeeld: volgens het bestemmingsplan heeft uw woning een woonfunctie, en dat betekent dat er geen bedrijf in mag worden gevestigd. In het kader van deze discussie heeft u niets aan het bestemmingsplan.

De tuin is ook eigendom van de VVE, en het kan zijn dat in het reglement van de VVE is opgenomen dat deze tuin ook gebruikt mag worden voor het plegen van onderhoud aan de gevel. U moet dit kunnen vinden in de door u genoemde splitsingsakte van 1973, omdat met deze akte ook de VVE moet zijn opgericht. Maar zelfs al wordt het daarin niet genoemd, dan nog moeten uw buren u toelaten dat u gebruik maakt van hun tuin voor het plegen van onderhoud, voor zover zij daar geen schade aan ondervinden.

Blijft over de kosten: als er juridisch niets aan de uitbouw gedaan kan worden, dan moet u accepteren dat de kosten van de steiger iets hoger zijn. U kan geen rechte steiger plaatsen, maar wel een aangepaste, die "de hoek om gaat". U bent verplicht uw bijdrage in de kosten te betalen, en als in de akte is genoemd dat uw aandeel 3/5 bedraagt, dan ontkomt u daar juridisch niet aan.

 
Reactie vraagsteller:
Allereerst hartelijke dank voor uw antwoord.

De meeste huiseigenaren die wij hebben gekend, wat beneden betreft, hebben hun woongedeelte laten verbouwen, schilderen en wat al meer ZONDER ook maar ons, hun nieuwe en enige mede-VvE-lid, ooit tevoren ontmoet te hebben of ooit een vergadering van de gezamelijke VvE te hebben bijgewoond. Ze zien bovendien de overlast van de werkzaamheden aan hun woongedeelte als jouw probleem en hun noodzaak waardoor je die maar met hun ingehuurde werklui moet uitzoeken. Als nieuwe bewoner spelen ze zelfs onbereikbaar. Het reglement van splitsing van eigendom is hierbij dus niets anders dan een wassen neus en slechts een richtlijn voor de rechten/plichten van de leden binnen een VvE, Ún binnen een rechtbank, alwaar het eindigt met een 50/50 welles en nietes spelletje indien de VvE slechts uit twee leden bestaat.
Anno januari 2008 gelden er nieuwe regels voor een VvE. Willen wij echter een actieve VvE hebben dan moeten we allereerst begrip hebben dat de nieuwe buren het druk hebben met eerst twee kinderen krijgen, dan het nog steeds druk hebben met enige rustige jaren willen wonen, om het daarna nog te druk te hebben met daarna te gaan verhuizen naar groters en mooiers. Kortom, voor ons is er niets veranderd, het is hetzelfde liedje als bij alle vorige onderburen-VvE-leden die wij gekend hebben voor 2008. Willen we meer, dan wordt waar dan ook we voor hulp aankloppen, ons als vanouds, geadviseerd juridische stappen te ondernemen en de kosten voor reparaties niet geheel zelf te betalen. Kortom, in de shit te blijven zitten en het maar uit te zingen en de smoezen van de onderburen maar lief en begripvol te slikken.
Het verplicht zijn een actieve VvE te hebben na januari 2008, is geen vuur aan de schenen van onze onderburen.
Ze wonen al meer dan twee jaar onder ons en wij zitten nog steeds met de map 'Omgaan met je buren' op schoot en betalen reparatiekosten geheel zelf. Het blijkt zelfs dat een inschrijving bij de KvK niet noodzakelijk is, noch het openen van een VvE-bankrekening bij een bank en deze op te geven bij de belasting etc etc. Als je kunt aantonen dat je genoeg geld op je bankrekening hebt (en hoopt dat het overige lid of leden van de VvE dat ook hebben) dan hoeft dat niet.en of de VvE actief is, kortom vergaderd of niet, controleert niemand en nergens is er een instantie die ertoe over wil gaan om stappen te ondernemen .....
Wat een verbouwing betreft, Bouw en Woningtoezicht doet bij een aanvraag indiening niet eens noodzakelijk onderzoek wat betreft of alle leden van de VvE zijn geraadpleegd door de VvE-lid-aanvrager en of de overige VvE-leden hun toestemming ervoor hebben gegeven of niet. Wat dat betreft zijn kleine VvE's nog steeds onbeschermd. Wild. Bij flatsgebouwen-VvE's gaat het er anders aan toe. Daar is een voorzitter, een kascommissie etc etc en worden er vergaderingen gepland voor de leden die ze naar keus kunnen bijwonen. Het bestuur doet zijn best alle belangen van alle leden te behartigen, indien nodig met juridische hulp waarvoor alle leden betalen. B&W gaat sinds de invoering van de reglementen van splitisng van eigendom, dus minstens vanaf 1973, bij het verwerken van een aanvraag geheel vanuit dat alle VvE's deze reglementen handhaafden en zeker na 2008 handhaven, kortom dat de leden binnnen elk individuele VvE overleg hebben gepleegd met elkaar, hun belangen hebben behartigd. Het is voor B&W niet noodzakelijk te weten of de leden van een VvE vergaderd hebben of niet. Elk lid kan volgens B&W in de wijkrant en dergelijke de gemeentelijke berichten nalezen wat de aanvragen bij de gemeente betreft en bezwaar aantekenen indien hij of zij dat nodig acht.
Stel je voor dat je als VvE-lid weet dat jouw enige mede-VvE-lid elk jaar voor zes maanden naar zijn geboorteland gaat..... plenty of time om een aanvraag voor een verbouwing in te dienen waarvan jij weet dat.....
En als de vakantieganger terug is na zes maanden dan kan hij of zij nog enkel toekijken hoe er een afdak met uitbouw en een tevreden buurman met gezin in de tuin ...... De gemeente geeft aan niets meer voor de vakantieganger te kunnen betekenen. Hij of zij krijgt van B&W zelfs te horen dat ze een tevreden buurman niet alsnog kunnen dwingen een correct aangevraagd .......af te breken omdat jij een ontevreden buur TOEVALLIG ermee zit.
Bij een twee--ledenVvE kun je fluiten en blijven fluiten. Indien je alsnog bezwaar aantekent dan maak je niets. Het is 50/50. Jouw woord tegen die van de ander. En de gemeente, die het correct aangevraagde en tot uitvoer gebrachte bouwwerk van je buurman waardeert en de aanvraag ervoor had goedgekeurd, die vindt het zonde dat het afgebroken zou worden, maar bovenal vindt deze jou maar uitermate lastig met jouw aanvallen van toevallen.
Ga maar naar de rechter.

Hoe zou men het vinden indien men thuis zou komen na drie maanden vakantie en de buurman, de enige VvE-mede-lid, heeft van de gemeente toestemming gekregen een raam te mogen maken in de blinde muur van de uitbouw zodat hij nu inkijk heeft in jouw slaapkamer dat in het dubbelbovenhuis te vinden is dat grens aan de uitbouw?
Niets mis mee? En wat als die slaapkamer van jou een dure net aangelegde keuken blijkt te zijn en je kan terwijl je daar moet koken zien hoe hij naakt rondloopt en zichzelf aftrekt. Ach, dan maar met de lamellen dicht en licht aan koken, zodat de buurman zijn woongenot nog kan genieten, en anders plaats je maar jouw keuken toch elders in huis!?
 
Antwoord Beheerder:

U bent voor een deel onjuist geinformeerd; om slapende VVE's zoals die van u tegen te gaan is er een verplichting ingevoerd voor VVE's om zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Dit geldt voor alle VVE's ongeacht het aantal eigenaren (en zelfs als er maar 1 eigenaar is). Als er niet wordt ingeschreven is het een economisch delict, en daar staat een forse boete op.
Wel is er een uitzondering: als de splitsingsakte dateert van voor 1-12-1972 en in deze akte is niet vermeld dat er een VVE is opgericht, dan behoeft deze niet te worden ingeschreven. Aangezien uw akte van 1973 dateert is dit niet op u van toepassing. U moet dus met of zonder medewerking van uw benedenburen naar de Kamer van Koophandel om de VVE in te schrijven. U kan uzelf dan inschrijven met de functie van voorzitter, waardoor u enige juridische macht krijgt over wat er gebeurt met het gebouw.
Voor deze informatie verwijs ik u ook naar http://www.kvk.nl/over-de-kvk/uw-inschrijving-bij-de-kamer-van-koophandel/inschrijven-bij-de-kamer-van-koophandel/moet-ik-mijn-bedrijf-inschrijven/inschrijven-vereniging-van-eigenaars/?refererAliasStat=vve

Het is verder juist dat andere instanties niet zullen navragen of de VVE wel toestemming heeft gegeven voor onderhoud of verbouwing etc. Zolang de VVE niet bij de KvK staat ingeschreven is ook niet bekend wie de VVE vertegenwoordigt, en dus kunnen ze helemaal geen navraag doen. Een goede reden om alsnog deze inschrijving te regelen. Overigens kan de KvK u ook helpen bij uw problematiek, zij kennen de juridische rechten en plichten van de VVE. Het is raadzaam daarvoor een afspraak te maken. Ook kunnen ze u helpen met de situatie van 2 eigenaren, waarbij er iemand een doorslaggevende stem moet hebben.

Als u de zaken met de VVE goed op orde heeft, dan kan het niet meer gebeuren dat tijdens afwezigheid van de ene eigenaar opeens door de andere eigenaar handelingen worden verricht zonder voorafgaande toestemming. U heeft dan inderdaad juridische mogelijkheden om dit ongedaan te maken.

Als u hier nog meer problemen van verwacht dan raad ik u aan (als u dat nog niet heeft gedaan) een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten. Zij nemen al uw juridische problemen uit handen, waardoor u weer rust in uw situatie kan krijgen.

 

Beantwoord door:
A.P.de Ruyter RA
profielpagina

Subrubrieken binnen de rubriek Zakelijke Dienstverlening:
Administratieve Diensten
Bedrijfsautomatisering
Bedrijfsfusie
Bedrijfsoverdracht
Bedrijfsovername
Bedrijfstransacties
Bedrijfsverhuizing
Bedrijfsvoering
Conflictbemiddeling
Cursussen & Opleidingen
Debiteurenbeheer
Entertainment
Evenementenorganisatie
Financieel
Flora & Fauna
Fusies & Overnames
Gezondheidszorg
Juridisch
Juridische Splitsingen
Kinderopvang
Marketing
Mediation
Ondernemingsrecht
Onroerend Goed
Ontwerp
Secretarieel
Trainingsacteurs
Vennootschapsstructuren
Vertalen


Gerelateerde vragen aan Achtergevel onbereikbaar voor onderhoud:

alimentatie
      [Gesteld in Advocaten]
2007-03-14 23:24:37
alementatie, erfrecht en naamswijziging
      [Gesteld in Familierecht]
2009-05-25 17:25:12
Onderhoud van het trappenhuis
      [Gesteld in Vereniging van Eigenaren]
2011-11-02 22:52:59
Ik wil graag weten wat mijn rechten zijn?
      [Gesteld in Huurrecht]
2012-08-10 15:29:52
Huurvermindering toepassen
      [Gesteld in Huurrecht]
2012-10-28 21:17:28

Gemiddelde score Zakelijke Dienstverlening: 9.0 (897x gestemd)

Wat voor cijfer geeft u dit antwoord?

 
10

 
Versturen via e-mail aan vrienden?
 
Uw Naam:
Uw Email:
Naam bekende:
Email bekende:
+ meer vrienden invoeren
 
Message:
Check:
 



Disclaimer | Sitemap | Archief | Links | 100 laatste vragen | Populair archief

Top 3 adviseurs

  • Ron Jedema
    9.3
  • Anita
    9.0
  • Toors
    9.0
  • Totalen:

    Vragen:  257311
    Beheerders:  1023

    Gemiddelden:

    Reeds beantwoord:  99 %
    Reactiesnelheid:  168 uur
    Waardering:  7.9
Uw banner hier?

Concept & Realisatie Webshop+