Opslaan in favorieten
Uitgebreid zoeken
Nederlandse versie: Gratis Adivseurs Usa version: Advisors 4 Free Version franšaise: Conseils Gratuits Versione italiana: consigligratuiti.it Belgische versie: gratisadviseurs.be Versiˇn espa˝ola : Consejeros Gratis Deutsche Version: Gratis Beraten
U bevindt zich hier:Home » Zakelijk & Financieel » Vastgoed » Makelaars
Adverteren op deze site?

Direct vraag stellen?

Stel online je vraag in de rubriek Makelaars en krijg online een antwoord van de specialist in Makelaars

Zelf een vraag over Makelaars? Klik hier.
Meer vragen over Makelaars.

Beheerder worden?

De rubriek Makelaars heeft momenteel nog geen beheerder.

Meld je aan als beheerder voor de rubriek Makelaars Klik hier.

RSS over MakelaarsVragen over Makelaars via RSS. Klik hier.
RSS over Makelaars op jouw website?Vragen over Makelaars op jouw website? Klik hier.
Blijf op de hoogte via e-mail over MakelaarsVragen over Makelaars via E-mail. Klik hier.

Hoe lang is een groninger akte geldig?

[Gesteld op: 22-07-2011]

Toelichting:
Hi, ik wil het huis van mijn ouders dit jaar kopen ivm de 2% overdrachtsbelasting. Ik neem het huis dan pas over 4 jaar af, dan willen ze namelijk naar een flat verhuizen. Is dit mogeijk? Wat zouden de risico's kunnen zijn?
Alvast bedankt!
Antwoord:

De "Groninger akte": levering onder ontbindende voorwaarde betaling koopprijs

 

Om te voorkomen dat een koper meer problemen krijgt dan nodig is, bestaat de mogelijkheid tot juridische levering van een woning onder de ontbindende voorwaarde van betaling van de koopprijs.

Een dergelijke levering geschiedt, zolang de koopsom niet is voldaan, onder de ontbindende voorwaarden, dat:

  1. de koper of één van hen in een periode van juridische levering tot het moment van betaling van de koopsom in staat van faillissement worden respectievelijk wordt verklaard;
  2. de kopers of één van hen voor laatstbedoelde datum surséance van betaling vragen respectievelijk vraagt of op hen respectievelijk hem een schuldsaneringsregeling ingevolge de Faillissementswet van toepassing is verklaard;
  3. het verkochte voor laatstbedoelde datum wordt vervreemd hetzij door de kopers of één van hen, hetzij ingevolge een terecht ten laste van de kopers of één van hen op het verkochte gelegd beslag;
  4. het verkochte voor laatstbedoelde datum met een ander dan het in deze eventueel vermeld hypotheekrecht of ander beperkt recht door de kopers wordt bezwaard, ofwel de kopers verrrichten met betrekking tot het verkochte zonder schriftelijke toestemming van de verkopers andere beheers- of beschikkingsdaden dan hiervoor aan hen contractueel zijn toegestaan;
  5. de koopsom niet door de kopers op de overeengekomen datum aan verkopers is voldaan.

 

De voorwaarden sub 3, 4 en 5 gelden pas als vervuld als de verkopers een beroep doen op de vervulling van de voorwaarde.

Door het in vervulling gaan van een der hiervoor sub 1 tot en met 5 genoemde ontbindende voorwaarden, is de onderwerpelijke overeenkomst van koop en verkoop ontbonden tenzij partijen binnen één maand anders overeenkomen. De eigendom van het verkochte keert alsdan door de enkele vervulling van de voowaarde van rechtswege terug bij de verkopers. Indien één van de hiervoor sub 3, 4 en 5 genoemde ontbindende voorwaarden wordt vervuld, hebben de verkopers het recht om uiterlijk binnen veertien dagen na vervulling van de voorwaarden de ontbinding van de overeenkomst en levering op die grond in te roepen, mits de verklaring tot ontbinding binnen de gestelde termijn van veertien dagen schriftelijk ter kennis is gebracht aan de notaris. De verkopers en kopers zijn in geval van het in vervulling gaan van een der voormelde ontbindende voorwaarden, dan wel ingeval van een beroep daarop, verplicht mee te werken aan de verwerking in de openbare registers van het betreffende kantoor van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers van de hiervoor bedoelde terugkeer van de eigendom van het verkochte bij de kopers, terwijl bij gebreke van bedoelde medewerking de nalatige partij een onmiddellijk opeisbare boete verbeurt.

Ter gelegenheid van deze levering onder een dergelijke ontbindende voorwaarde zal de betaling van de koopprijs op een later tijdstip plaatsvinden, zulks in onderling overleg tussen partijen. Bij de betaling van de koopprijs zal een akte van kwijting worden opgemaakt, waarvan een afschrift zal worden ingeschreven in de openbare registers en waarvan de kosten door verkoper zullen worden gedragen.

De overeenkomst kan zoals hiervoor vermeld door verkoper worden ontbonden indien koper ingebreke is met de tijdige betaling van de koopsom op de overeengekomen datum. Koper is ingebreke met de tijdige betaling van de koopsom, indien de koopsom niet op de overeengekomen datum door verkoper is ontvangen, zonder dat enige ingebrekestelling vereist is. Indien verkoper op deze ontbindende voorwaarden een beroep wenst te doen, dient de mededeling dat hij de ontbinding inroept, te geschieden bij aangetekende brief met bewijs van ontvangst of deurwaardersexploit. Koper verleent bij de akte van juridische eigendomsoverdracht onherroepelijke volmacht aan verkoper, die deze volmacht aanneemt, om ingeval verkoper een beroep doet op de in deze akte vermelde ontbindende voorwaarden, het verkochte aan verkoper terug te leveren. Een eventuele ontbinding wordt geacht tussen partijen terugwerkende kracht te hebben, zodat de juridische eigendom nimmer is overgedragen.

Indien de koopprijs door kopers aan de verkopers is voldaan, zullen partijen op de datum van betaling van de koopprijs een notariële akte doen opmaken, houdende kwijting voor de koopprijs (eventueel) en afstand van het recht om op welke grond dan ook (ontbindende voorwaarden daaronder begrepen) ontbinding van de koopovereenkomst en de overeenkomst van levering te vorderen. Partijen verbinden zich tot medewerking aan het opmaken van bovenbedoelde notariële akte, zulks op verbeurte van een boete en zonder dat rechterlijke tussenkomst of ingebrekestelling nodig zal zijn, onverminderd de bevoegdheid van de niet-nalatige partij tot het vorderen van schade voorzover de schade voormelde boete te boven gaat.

De aldus nader omschreven Groninger akte komt in het kort hier op neer: de verkoper levert wel, al is de financiering nog niet rond, maar onder de ontbindende voorwaarde dat als het ook daarna binnen een bepaalde termijn niet lukt om de vereiste financiering te regelen, de verkoper weer eigenaar wordt.

Ontheffing van overdrachtsbelasting vervalt als de zesmaandstermijn tussen twee onroerend goed-transacties wordt overschreden, omdat de financiering nog niet rond is. Een Groninger akte kan dan de oplossing zijn. Dit gebeurt regelmatig in ontwikkelingsprojecten, waar de ontwikkelaar appartementen opkoopt, om die vervolgens snel weer door te verkopen aan belangstellenden. Lukt het om die transactie - van eerste naar tweede eigenaar - binnen zes maanden af te wikkelen, dan hoeft de koper geen overdrachtsbelasting te betalen, volgens artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer. Als dit voordeel aan de verkoper moet toekomen, moet de koopovereenkomst dit overigens expliciet vermelden. Maar wat te doen als de tweede koper de financiering niet binnen de zesmaandstermijn rond krijgt? Dan loopt hij die ontheffing van de overdrachtsbelasting mis, een bedrag (6% van de aankoopsom) dat toch aanzienlijk kan oplopen. Juist in ontwikkelingsprojecten gebeurt dat steeds vaker, omdat bijvoorbeeld de bouw langer op zich laat wachten dan verwacht. De verkoop loopt dan de nodige vertraging op, waardoor de termijn om hun financiering op tijd rond te krijgen voor de tweede kopers wel heel erg kort wordt. In zulke gevallen stellen ontwikkelaars dan vaak de zogenaamde Groninger akte als oplossing voor.

Een nadeel van deze voorgestelde constructie kan zijn ingeval het koper inderdaad niet lukt met de financiering, dan moet de koper het bedrag van de vrijgestelde overdrachtsbelasting alsnog voldoen aan de verkopende partij. Een soort boete dus. Veel mensen zien deze bepaling in de stukken over het hoofd. Als koper niet honderd procent zeker is dat hij de financiering rond krijgt, ga dan niet zomaar in zee met deze Groninger akte.

In sommige gevallen kan het belangrijk zijn voor koper dat voor een bepaalde datum wordt geleverd, terwijl de koper de financiering nog niet rond kan krijgen. Dit kan bijvoorbeeld om belastingtechnische redenen zijn. In dat geval kunnen partijen kiezen voor een Groninger akte. Hiermee levert verkoper voor de betreffende datum en koper heeft normaal de tijd zijn financiering te regelen.

Door gebruik te maken van de Groninger akte hoeft bij aankoop van een kavel bouwterrein slechts zes procent in plaats van negentien procent BTW betaald te worden.

De belastingconstructie kan onder meer toegepast worden in bouwplannen die bij het passeren van de grondakte nog niet bouwrijp zijn gemaakt. Ook moet er nog geen overeenkomst getekend zijn met een aannemer.

In feite bestaat er voor de koper geen nadeel, maar eerder een voordeel. Er zijn voor de koper geen extra kosten en/of risico's verbonden aan deze manier van transporteren.

De notaris heeft uitgebreide ervaring met het opstellen van dit soort akten onder ontbindende voorwaarde van betaling van de koopprijs.

Beantwoord door:
Gratis Adviseurs
www.gratisadviseurs.nl

Subrubrieken binnen de rubriek Makelaars:
BedrijfsruimtenRecreatiewoningenWoningen


Gerelateerde vragen aan Hoe lang is een groninger akte geldig?:

Mag de knvb een belgisch stadionverbod overnemen?
      [Gesteld in Sportrecht]
2014-01-23 02:59:16
Kan het bestuur aanvullende statuten weigeren ?
      [Gesteld in Vereniging van Eigenaren]
2010-08-01 20:04:45
Aangelegd dakterras niet in splitsingsakte
      [Gesteld in Vereniging van Eigenaren]
2014-09-04 16:04:29
geldt het recht van voorkoop bij bouwgrond
      [Gesteld in Notaris-Belgie]
2008-09-29 18:37:27
Zijn, naast de de spl. akte, statuten wettig ?
      [Gesteld in Vereniging van Eigenaren]
2010-07-19 09:34:33

Gemiddelde score Makelaars: 0.0 (0x gestemd)

Wat voor cijfer geeft u dit antwoord?

 
10

 
Versturen via e-mail aan vrienden?
 
Uw Naam:
Uw Email:
Naam bekende:
Email bekende:
+ meer vrienden invoeren
 
Message:
Check:
 



Disclaimer | Sitemap | Archief | Links | 100 laatste vragen | Populair archief

Top 3 adviseurs

Uw banner hier?

Concept & Realisatie Webshop+